Vivienda

Vivienda

Noviembre en Buenos Aires. Jacarandás en flor.

Voy a abordar tres temas:

• Las necesidades de vivienda.
• El cuidado de nuestro patrimonio arquitectónico o lo que queda de él.
• La asignación de los presupuestos de vivienda.

ACLARACIÓN - DISCLAIMER

No soy arquitecta, no soy ingeniera, no sé de urbanismo. Estoy segura que este post tendrá numerosos errores técnicos. Agradeceré que los marquen, así puedo corregirlos.

INTRODUCCIÓN

Vivienda en Carlos Keen.

Como ya señalé en varios post anteriores, (aquí, aquí, aquí, aquí y aquí), creo que hay que reducir la población de las grandes urbes, y promover el desplazamiento a ciudades de 30.000 habitantes o menos.

Breve resumen de los mecanismos:

• mudar las reparticiones del estado que no sean ministeriales,
• hacer una inversión en servicios estatales, no en las grandes ciudades o sus conurbanos, sino en las nuevas ciudades (hospitales, escuelas, comisarías, sucursales del Banco Nación, cloacas, tratamiento de efluentes, etc.),

Plaza principal de Azul.

• estímulo monetario a jubilados y pensionados al traslado,
• excelencia en el servicio de FFCC,
• acceso a la propiedad de la tierra y de la vivienda en dichas localidades.

Esto tiene infinidad de consecuencias: ej. la reducción de la demanda de transporte interurbano y la baja del costo de la vivienda (compra o alquiler). (Aquí, aquí y aquí).

LOS PORTEÑOS

Los porteños somos más o menos los mismos desde 1947.

Fuente: INDEC.

Bueno, tal vez no los mismos, pero sí la misma cantidad. Desde 1947 no superamos los tres millones de habitantes [1].

De estas cifras podemos concluir:

• Que la población de Buenos Aires es estable.
• Que si hace treinta años no faltaban viviendas, tampoco faltarían ahora.
• Que no hay demanda para más viviendas.
• Que la oferta de estos últimos años, primero con Menem y con los años de gobierno municipal de Macri 2007-2015 no respondería a la demanda sino a necesidades endógenas de los agentes.

Cantidad de Hogares en la Capital Federal 2010

Constitución entre Cevallos y Solís.

En el 2010 existían poco menos de un millón cien mil hogares en la ciudad (esto es, menos de tres millones de personas distribuídas en poco más de un millón de hogares).

El total de hogares que tienen al menos algunos miembros viviendo hacinados o en viviendas inadecuadas o ambos es el 2,7% [2].

Cuadro aquí.

Deducimos entonces que el 97% de los hogares no tienen problema de vivienda.

Estos números no coinciden con los brindados por el instituto de estadística de la ciudad.

Existen censos de la ciudad con números aún superiores hasta 2015.

Villas de emergencia de la Capital Federal.

Conclusiones:

Aún teniendo en cuenta la angustiante situación de 160.000 ó 200.000 personas, no existe un problema de vivienda en la ciudad de Buenos Aires.

VIVIENDAS DESHABITADAS
Según el censo 2010 existen en la ciudad 185 mil viviendas deshabitadas. El presupuesto de vivienda podría emplearse para facilitar a inquilinos a que las compren y las arreglen.
Además favorecería que las mismas no sean usurpadas.

Informe de vivienda, página 1, sobre censos nacionales.

Entonces llegamos a otra deducción. No faltan viviendas. En todo caso existen habitantes de la ciudad que no tienen el suficiente dinero para comprar o alquilar una.

PROPIEDAD DE LA VIVIENDA

Si bien existen viviendas para todos los habitantes, distinto es el tema de la propiedad. El 57% de los porteños vive en su propiedad, el 29% alquila y el resto vive bajo otra modalidad.

EXCURSUS

Llamo la atención sobre un tema ajeno al post (aquí). El 73% de los hogares de la Ciudad de Buenos Aires viven en departamentos y por lo tanto sometidos a la sodomía de SUTERH-Santa María y, circunstancialmente, Larreta. Reciben privilegios, violatorios del artículo 16 de la Constitución Nacional, que nos obligan a transferencias de dinero a porteros, a Santa María [3], y a administradores.

Los legisladores deberían defender al 73% de sus mandantes. Sin embargo, prefieren los negocios inmobiliarios y los votos que Santa María aporta.

Santa María y Larreta.

EL BOOM INMOBILIARIO

A partir del gobierno de Menem empezó el boom para construir edificios en alto para viviendas. El afán destructor-constructor cobró frenético impulso con el gobierno de Macri 2007-2015.

¿Por qué?

Claramente se entiende el interés de un constructor: ganar dinero. Eso mueve al mundo y está bien.

En todo negocio hay costos presentes, costos ocultos y externalidades. El desarrollador inmobiliario tiene como costo el terreno, los planos, la construcción en sí, una coima si necesitara alguna excepción al código de zonificación e intereses si se manejara con dinero ajeno. Hay un costo que no paga, que pagan el resto de los habitantes, que es la destrucción del patrimonio urbano o la desaparición de un espacio verde.
Si vivo en un barrio de casas y al lado de la mía hacen un edificio de ocho pisos, mi casa pasa inmediatamente a valer menos. Esa pérdida de patrimonio no es compensada por el desarrollador inmobiliario o por los funcionarios que lo autorizaron.

Edificio Calvet, Alem 401 (demolido) y los jacarandás, asesinados por De Vido.

Si tenía un edificio de oficinas con vista al río (por ejemplo los edificios de Av. Alem), y ahora me han privado de ella las torres de Bouchard o Puerto Madero, mi propiedad vale menos. Eso no lo paga el desarrollador. Ese efecto es lo que se denomina en economía “externalidad”, que puede ser positiva o negativa, en este caso, negativa.

Si vivo frente a un galpón abandonado, la municipalidad lo expropia y hace un parque arbolado, mi propiedad sube de valor y no pagué por ello. Es un caso de externalidad positiva.

Se ha construido Puerto Madero, donde la mitad de las unidades no está ocupada. ¿Por qué se hizo? ¿Por qué se sigue haciendo? Probablemente para lavar dinero [4] o por falta de incentivo en actividades productivas.

Hipótesis de trabajo. @elcarpo.

El incremento de la construcción durante el gobierno de Macri fue visto positivamente por el oficialismo, ya que cree que obra = bueno y cemento = bueno, en términos absolutos.

Hipótesis de Trabajo II: @elcarpo y Mónica.

Es evidente el interés crematístico venal por parte de algunos funcionarios municipales que concedieron indiscriminadamente permisos de construcción con excepciones [5].

Pero existe un motivo aún más profundo: no aman la ciudad. No aman su arquitectura, su armonía, sus aires pretenciosos pseudofranceses. Sus ganas de ser, ahora alicaídas. No aman las casas de estilo art-decó de los barrios, construidas por panaderos pudientes en los cuarenta. No aman los edificios de arquitectos italianos y catalanes del 20. No leyeron “Arquitectura en la Argentina del SXX” de Jorge Francisco Liernur [6].

No aman.

Y la ciudad, como las personas, como los árboles, necesita ser amada.

Por eso no les importó reventar la casa de Storni.

Mi interés no es sólo romántico. También económico. Una ciudad con arquitectura europea (medio cocoliche, es verdad), bien mantenida y cuidada, es no sólo un bien simbólico, sino también, bien explotada, una fuente de ingresos turísticos.

La ciudad a través de los ojos de @RoyalScon I.

La ciudad a través de los ojos de @RoyalScon II.

La ciudad a través de los ojos de @RoyalScon III.

La ciudad a través de los ojos de @RoyalScon IV.

La ciudad a través de los ojos de @RoyalScon V.

La ciudad a través de los ojos de @RoyalScon VI.

La ciudad a través de los ojos de @RoyalScon VII.

La ciudad a través de los ojos de @RoyalScon VIII.

Puertos Maderos hay por todo el planeta.

La calle Libertad entre Arenales y Alvear, es única. Es un tema de dinero ahora, contra dinero por los próximos 200 años.

Si tuvieran esa mirada jamás hubieran dejado que los curas vendieran el terreno para hacer el horrible hotel de Suipacha entre Santa Fe y M.T. de Alvear, que además, está siempre vacío. Lo merecen.

Gastos en vivienda

Veamos el presupuesto de hábitat y desarrollo humano de la ciudad 2017.

Presupuesto global: $ 8.362.065.617

Según Planilla Anexa:    Presupuesto global Vivienda: $ 9.177.756.167 (?).

Parte de este dinero proviene de ingresos generales de la ciudad (impuestos) y parte de transferencias de la Nación (Pág. 17)  por $ 175.554.500.- (última línea del cuadro “Fondos FO.NA.VI.”).

Perlas del presupuesto del ministerio de Hábitat:

“Promoción y acción social”, pág. 104. Objetivo: ayudar a 2080 personas. Presupuesto: $ 155.939.579.  Presupuesto por beneficiario: $ 74.970. Presupuesto por persona por mes: $ 6.248.- Pareciera que con ese dinero se los puede tener a cada uno viviendo en una pensión o en una pieza alquilada y que sobre plata. Sin embargo tenemos personas viviendo en la calle por toda la ciudad.

Los funcionarios destinan los $ 175 millones de pesos de FONAVI a hacerles vivienda a los villeros casi exclusivamente, generando un círculo vicioso: incentivo a ubicarse en una villa por beneficios varios (luz gratis, exención de ABL, AySA, exenciones a las obligaciones propias de la propiedad horizontal), eventualmente, indeminización por desalojo o regalo de vivienda. Son incentivos a la radicación en villas. Además, crea dos categorías de habitantes, los que deben cumplir con las reglamentaciones (matafuegos, limpieza de tanques de agua, pago de servicios e impuestos) y los que no. Carlos III de Borbón hizo lo mismo. Es conceptualmente lo contrario a la Constitución Alberdiana.

Los seres humanos somos decisorios racionales. Sí existen incentivos, lo que la Constitución Nacional define como “fomentar” en su artículo 25. Existe un único problema. Ese “fomento”, es únicamente a la inmigración europea.

Artículo 25.- El Gobierno federal fomentará la inmigración europea; y no podrá restringir, limitar ni gravar con impuesto alguno la entrada en el territorio argentino de los extranjeros que traigan por objeto labrar la tierra, mejorar las industrias, e introducir y enseñar las ciencias y las artes.

Al resto de la inmigración: bienvenida si es para desarrollar actividad lícita. Pero fomentar (esto es, generar un beneficio por encima de los nativos) únicamente a los europeos.

Las villas son el anillo al dedo de los funcionarios corruptos. Ideales para dibujar gastos.

PROPUESTAS

La ciudad no necesita más viviendas. Ni comercios. Ni oficinas.

Por el contrario, debe solicitarse tanto a empresas como al gobierno nacional que saque oficinas del centro de la ciudad para descongestionarla.

No creo en el FONAVI. Creo que ese dinero, que se le saca a los trabajadores todos los meses, debe estar en el bolsillo del que se la gana trabajando. Mientras la ley no se derogue, propongo que se emplee de la siguiente manera:

Facilitar el acceso a la propiedad a los 315.000 hogares que alquilan. En las casas que existen. Facilitar dinero para que las hermosas casas de todos los barrios recuperen su mejor momento. Educar a la población. Vemos remodelaciones donde destruyen boisserie de cedro (lo hizo el ex vicepresidente). Eso es educación y exigencias en la calidad de la restauración. Contratar auxilio de los europeos.

México entre Pasco y Pichincha.

Patagones entre Luna y Av. Colonia.

Venezuela entre Dean Funes y La Rioja.

Carlos Calvo entre Bolívar y Perú.

Eliminar los no lugares. Expulsión de marginales de los barrios tomados: Constitución, Once, Barracas, Boca, San Telmo, Parque Patricios, Flores, Congreso. Gentrification. Facilitar el acceso a las viviendas de planta o de dos plantas, de edificación estilo francés o art nouveau a jóvenes matrimonios y asesoramiento de remodelación respetando el patrimonio cultural (externo e interno).

Lima entre México y Venezuela.

Si el estado ha de subvencionar a personas en el acceso a la vivienda (repito, la herramienta debería ser el crédito hipotecario), pero si hay presupuesto para créditos blandos o subsidios parciales, debe crearse un criterio de prelación. ¿Cuál es el criterio que privilegia sistemáticamente a los villeros, en su mayoría inmigrantes recientemente llegados, por sobre nacionales? ¿Cuál es el racional en el cual coinciden el PRO y los partidos de izquierda? ¿Por qué vale más un boliviano que un nacido y criado en la ciudad? Además de que esa preferencia, nunca explicada, genera un razonable resquemor entre los nativos [7].

Mi orden de prelación en la entrega de créditos hipotecarios para adquisición y remodelación sería:

• Servidores públicos de la ciudad (uno debe generar lealtad):
• policía/bomberos
• enfermeros
• médicos
• paramédicos
• docentes
• ciudadanos nacidos y criados que alquilen o quieran ampliar y están dispuestos a embellecer (gentrify) barrios y cuidar nuestro patrimonio colectivo.

Es un proyecto de recuperación del patrimonio arquitectónico de la ciudad con trabajo en común del gobernante y de la ciudadanía.

Interior de casa remodelada, fotografía de @RoyalScon.

Prohibir todo edificio en alto de aquí en más. En un mundo donde la energía va a ser siempre más cara, donde debemos proceder a desconcentrarnos y no concentrarnos, no tiene ningún sentido el edificio en alto, ni para vivienda ni para fines comerciales. Es un concepto viejo, que debe ser erradicado de un país extenso como el nuestro.

Torres de vidrio, por @bogabalzaciano.

Recuperación de los pulmones de manzana y fomentar su arborización.

Forestar las veredas y los parques. Parquizar las villas y promover la mudanza de sus habitantes al conurbano.

Pedir colaboración a la Facultad de Agronomía para la cura y cuidado de nuestros árboles. Sr. Larreta, la única solución para que los árboles no se caigan no es talarlos.

Video completo de Mildred del Río aquí.

Política inflexible contra las casas tomadas. Es un delito de orden público penado con seis años de cárcelo. Sólo que existan políticos involucrados explica el laisser faire. Las edificadas en tierras públicas (linderas al ferrocarril) su demolición y parquización. Las edificadas en planta, proveerla a familias en el proceso de gentrification descripto.

Debemos pensar una ciudad moderna: con energía solar en las edificios, para traer menos energía y aliviar las redes de distribución. Con clasificación de basura. Con una política firme de forestación, privada y pública.

Fomentar la generación de minihuertas en las viviendas con jardín para autoconsumo. Todo lo que implique disminuir los volúmenes transportados y maximizar la masa verde.

Glorificar nuestro único patrimonio arquitectónico. En primer lugar: no demoler. Luego restaurar lo existente.

Enseñar a la población el valor de lo que tiene en su casa, técnicas de restauración, el valor económico para su propiedad y para eventual crecimiento del turismo.

Contratar a los egresados de UNA Licenciatura en Conservación-Restauración de Bienes Culturales.

Contratar expertos europeos en restauración.

Amar la ciudad.

Vista de la Avenida Figueroa Alcorta en noviembre.

* * *

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* * *

[1] Tomo en cuenta los comentarios de Gustavo Noriega sobre los errores del censo 2001 (“IndeK”) y de Dardo Gasparrpe sobre los del 2010, donde él sostiene que inmigrantes ilegales habrían evadido la carga pública de censarse.

[2] El índice de hacinamiento (más de tres personas por habitación es mínimo: 1,2% del total. Los hogares que viven en viviendas inadecuadas (rancho, casilla, rodante, locales) según el censo nacional son el 1,7% del total. No debe agregarse ambas cifras, ya que ambos conjuntos (hacinados y viviendas inadecuadas) se superponen parcialmente.

[3]  Para que produzca Intratables, gerencia revistas y teatros.

[4] Esta construcción en manos de narcos o de fideicomisos que enmascaran dinero mal habido de políticos sube el precio de los productos de construcción, por lo tanto, dificulta aún más el acceso a la vivienda a los ciudadanos de a pie.

[5] La venalidad está indicada por la cantidad de cabezas que rodaron en la dependencia en sólo ocho años aunado a la cantidad de accidentes fatales

[6]

[7] Mi explicación es que los inmigrantes son utilizados por los políticos para inflar padrones y por lo tanto pretender torcer el resultado electoral. Gente vulnerable es un voto lábil e intimidable. Con el dinero nuestro. Como frutilla del postre, son las personas más vulnerables en ser estafadas en la calidad del producto entregado